如何注冊房地產開發公司的詳細步驟

　　注冊房地產開發公司：

　　房地產開發企業資質管理規定 (2000年3月23日建設部修訂通過 2000年3月29日建設部令第77號發布 自發布之日起施行)第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級企業的條件如下

　　(一)一級資質：1.注冊資本不低于5000萬元;2.從事房地產開發經營5年以上;3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;4.連續5年建筑工程質量合格率達100%;5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;9.未發生過重大工程質量事故

　　(二)二級資質：1.注冊資本不低于2000萬元;2.從事房地產開發經營3年以上;3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額4.連續3年建筑工程質量合格率達100%;5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;9.未發生過重大工程質量事故。

　　(三)三級資質：1.注冊資本不低于800萬元;2.從事房地產開發經營2年以上;3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;4.連續2年建筑工程質量合格率達100%;5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;8.未發生過重大工程質量事故。

　　(四)四級資質：1.注冊資本不低于100萬元;2.從事房地產開發經營1年以上;3.已竣工的建筑工程質量合格率達100%;4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員;6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;7.未發生過重大工程質量事故。

　　第六條 新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案;(一)營業執照復印件;(二)企業章程(三)驗資證明;(四)企業法定代表人的身份證明;(五)專業技術人員的資格證書和勞動合同;(六)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

　　暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。

　　自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

　　第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。第八條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。

第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。

　　第十條 申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：

　　(一)企業資質等級申報表;(二)房地產開發企業資質證書(正、副本);(三)企業資產負債表和驗資報告;(四)企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件;(五)已開發經營項目的有關證明材料;(六)房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告;(七)其他有關文件、證明。

　　第十一條 房地產開發企業資質等級實行分級審批

　　一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。

　　房地產開發的具體步驟：

　　房地產商具備什么條件才能銷售商品房呢?根據國家有關法規的規定，必須獲得五種特定許可證。這五種特定許可證就好像是房產銷售的"綠卡"，缺一不可。 我們知道，房地產開發商在房地產市場上銷售商品房，應當具備一定的條件，按照有關規定，在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。購房人為防止受不法房地產商的欺騙，在進行簽訂購房合同之前一定查驗房地產商是否有合法的售房手續，各種售房文件、證件是否完備。房地產商在銷售商品房時應具備各種售房文件、證件是否完備。房地產商在銷售商品房時應具備"五證"即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》

　　(一)《國有土地使用證》

　　本證是證明土 使用向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地的使用權的法律憑證。按照《城市房地產管理法》的規定，房地產商轉讓房地產，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并依法登記領取土地使用權證書。否則房地產商不得轉讓房地產。有的房地產商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產商肯定沒有拿到土地使用證。因為按照有關法律規定，集體所有的土地，只有經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。領取土地使用權證書的房地產商，還要按照土地使用權出讓合同約定的土地用途進行開發建設。有的房地產商獲得出某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。

 

　　(二)《建設用地規劃許可證》

　　本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管理部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。核發《建設用地規劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規劃區內行使權屬管理職能提供必要的法律依據。購房者調查房地產商是否具備《建設用地規劃許可證》，可以判斷房地產商售房的合法性。未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。

　　(三)《建設工程規劃許可證》

　　本證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，國家核發《建設工程規劃許可證》的目的，是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者建反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，城市規劃行政主管部門可責令其停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施，對有關責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

 

(四)《建設工程施工許可證》

　　本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。建筑施工是一項復雜的生產活動，是記地產開發項目得以順利實現的重要環節。涉及到監理、設計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

　　(五)《商品房銷售許可證》和《商品房預售許可證》

　　本證是市、縣人民政府房地產商行睡管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性證件。商品房預售可以加快房地產融資、搞活房地產市場。但這種方式具有較大的風險性和投機性，為保障購房者的合法權益，《城市房地產管理法》規定房地產商預售商品房的，必須向房地產行政管理部門辦理預售登記，領取《商品房預售許可證》后，才能預售商品房。有的城市為了更好地規范房地產商的銷售行為，還要求房地產商在銷售商品房時要分別辦理《內銷房銷售許可證》和《外銷房銷售許可證》。此外，房地產商在銷售商品房時，如房屋已經建成，還應當持有房屋所有權證書。購房者如果要調查商品房的建筑質量，還可以查驗房地產商的工程驗收證。